房產測繪中應重點注意的幾個常見問題

一、測繪的基本單元問題

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房地產測繪，直接為房屋登記工作服務；按房屋登記辦法，房屋登記的基本單元是指有固定界線、可以獨立使用的房屋或特定空間。所以測繪房屋時，應注意國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記，非成套住房，以房屋的幢、層、間、有固定界限的部分為基本單元進行登記。

集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

確定基本單元時主要把握兩項原則，一是登記對像必須是特定的，特定是指登記對像是唯一的，能夠和其它不動產明顯區(qū)別；二是必須具備獨立使用價值，如一般房屋技術層及一二層商鋪房，技術層及二層商鋪因不具備獨立使用價值，就不能作為獨立登記單元，而必須與底層房屋做為一個整體進行登記測繪，涉及到公共出入的分攤房屋，則必須由相關權利人就共用部分的分攤使用達成協(xié)議后，才能依協(xié)議進行測繪。

二、房屋層數問題

按房產測量規(guī)范，房屋層數按自然層數計算， 地下層數用負數表示，房屋層高大于或者等于2.20米計算層數和建筑面積。檐口高度低于2.20米的技術層，不計算層數，但是高度超過2.20米的部分應計算面積。（在系統(tǒng)上制圖時應作為技術層下標準層的附屬提取面積線）。

三、外業(yè)測繪問題

無論何種測繪業(yè)務，都須以兩人為一個測繪小 組，共同完成外業(yè)測繪，繪圖計算及校對工作。測繪草圖作為重要的原始資料，對于保障測繪成果質量和過錯追究都有著不可替代的作用，從2009年元月份起，所有外業(yè)測繪都必須在規(guī)定格式的草圖上作好詳細的數據記錄，（新建商品房如不繪制測繪草圖可在縮印的施工圖上作測繪數據記錄），并經測繪人員和記錄人員及申請人簽字確認。測繪草圖在測繪業(yè)務完成后，必須作為測繪資料的重要組成部分永久存檔。從2009年元月1號后，沒有測繪草圖或只有一人簽字的草圖，都不予審核通過。

四、測繪圖紙中的地址問題

房屋座落地址一般依據土地使用權證書、原房屋所有權證填寫，沒有上述兩證的，應依據建設工程規(guī)劃許可證或其它證明文件填寫，但不得隨意地填寫，填寫格式為??鎮(zhèn)??路??街（巷）??????小區(qū)名稱，新建商品房住宅小區(qū)地址及樓號、房號一律按商品房預售網上備案系統(tǒng)上的樓號、房號填寫。

五、測繪成果責任的問題

房屋測繪成果，作為建設工程規(guī)劃驗收房屋面積方面的依據、及房屋權屬證書的附圖，具有法律效力，作為認定拆遷房屋面積享受免稅優(yōu)惠的證明等，重要性不言面喻。對此必須引起高度的重視。中華人民共和國《測繪法》第四十八條：違反本法規(guī)定，測繪成果質量不合格的，責令測繪單位補測或者重測；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質等級直至吊銷測繪資質證書；給用戶造成損失的，依法承擔賠償責任。

關于甲級測繪資質質量體系問題？

基本要求

1.設立測繪地理信息安全保密工作機構。

2.從事涉密測繪業(yè)務的人員應當具有中華人民共和國國籍測繪資質會遇到的問題，簽訂保密責任書，接受保密教育。

3.建立健全測繪地理信息安全保密管理制度。明確涉密人員管理、保密要害部門部位管理、涉密設備與存儲介質管理、涉密測繪成果全流程保密、保密自查等要求。

4.明確涉密測繪成果使用審批流程和責任人，未經批準，涉密測繪成果不得帶離保密要害部門部位。

5.涉密存儲介質專人管理，建立臺賬測繪資質會遇到的問題；涉密設備與存儲介質應粘貼密級標識測繪資質會遇到的問題；涉密計算機、涉密存儲介質不得接入互聯網或其測繪資質會遇到的問題他公共信息網絡；涉密網絡與互聯網或其測繪資質會遇到的問題他公共信息網絡之間實行物理隔離；涉密計算機外接端口封閉管理。

6.建立健全涉密測繪外業(yè)安全保密管理制度，落實監(jiān)管人員和保密責任，外業(yè)所用涉密計算機納入涉密單機進行管理。

7.對屬于國家秘密的地理信息的獲取、持有、提供、利用情況進行登記并長期保存，實行可追溯管理。

從事測繪活動，應當遵守保密法律法規(guī)規(guī)章等有關規(guī)定。

測繪工程出現的問題和對策？

工程測繪對于工程建造而言不僅是第一步，而且同時還是最主要的一步。測繪的數據對于工程建造的品質好壞有著直接性的影響，對工程建造有著非常重要的意義。伴隨建筑行業(yè)的日益發(fā)展，對于工程測繪有著更加高的需求。文章對于測繪工程在實施的環(huán)節(jié)里面所出現的部分比較常見的問題進行總結研究，同時針對具體的問題提出了與之對應的處理對策。

目前，市場經濟的逐漸進步以及科學技術的快速更新，部分規(guī)模相對較大測繪項目的投資金額已經達到了幾百萬、幾千萬，部分已經超出了上億元。在規(guī)模如此大的測繪環(huán)節(jié)里面，技術的繁瑣程度、工程的建造時間以及組織的管理難度均是之前所沒遇到過的。然而，在當前所具備的測繪管理系統(tǒng)里面，出現了缺乏專業(yè)性、外部質量調控等方面的問題。部分質量層面的問題，均是最終進行驗收的時候，才會被挖掘出來，然而這個時候來處理問題難度非常之大，給建設人員與投資人員造成了非常大的經濟損失。因此，需要增強對測繪工程實施監(jiān)督與調控。

1測繪工程的重要作用

最近幾年，伴隨我國經濟發(fā)展，投入到建筑領域中的資金在逐漸增加。在一個規(guī)模較大的工程里面，對于全新技術的研發(fā)與創(chuàng)新是無法或缺的。隨著測繪領域逐漸進步，專業(yè)技術人員逐漸增加，綜合實力日益增強。從測繪工程層面而言，工程自身的質量問題始終都是所有從事該工作的員工所需要遵循的準則。在某個測繪工程里面，若其自身質量沒有辦法獲得保障，代表著此工程將會是一個不成功的工程，存在著安全隱患，沒有辦法獲得消費者的認可，并未達到“以人為本”。

2現代化的測繪技術

2.1數字化測圖技術

數字化測圖技術還被叫做計算機成圖技術，在現實的工程測量環(huán)節(jié)里面，大比例尺數字化測圖所代表的是在野外區(qū)域的實地測繪，也就是地面數字測圖。在創(chuàng)建各式各樣的地理信息體系的時候，需對之前的地圖實施相關的數字化處理。針對可以達到相應精度與比例尺需求的初始地圖，往往會運用比較常見的測量、數字化以及攝影測量等其他類似的方式，可以把所收集的數據與信息經過運用自動化的成圖軟件，憑借著數字的方式展示在地圖測量的環(huán)節(jié)中去。經過研究該技術的運用機理，能夠得知該技術同樣是以之前所具有的紙面測圖機理為基礎，并且運用數據庫技術與數字化的圖形處理方式以完成對于地圖測量相關的數據的收集、轉化、辨別、儲存以及處理等大量工作，最后獲得比較好的電子地圖，必要的時候還能夠對電子地圖實施更加復雜的數字化處理。

2.2攝影測量技術

當前，攝影測量技術已經被大量運用到城市建造和工程測繪環(huán)節(jié)中。只需具備較高的品質、較高精準程度的攝影測量設施研發(fā)制造能力，接著融合相應的計算機技術，攝影測量可以比較充分地給出測量點的三維空間動態(tài)情況。攝影測量技術之所以可以被大量的運用主要是因為其整個測量環(huán)節(jié)無需與測量物體發(fā)生觸碰，外部的工作比較少，同時還具備非常高的測量精準程度以及成品豐富等優(yōu)勢。在城市建造的工程大比例尺地籍測繪，以及地形測繪等工作環(huán)節(jié)里面發(fā)揮著普通測量與之前所具備的測量方式所不具備的功能。所以，能夠預料將來的攝影測量技術必定有著更加廣闊的發(fā)展趨勢。

2.3GPS技術GPS技術運用GPS定位衛(wèi)星在全世界范圍以內實時、實施導航與定位的系統(tǒng)，被叫做全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)。GPS需要同時具備GPS終端、監(jiān)控平臺以及傳輸網絡，此三者缺一不可。經過上述三個要素的協(xié)同，能夠發(fā)揮起車輛定位、反劫、防盜以及呼叫指揮等相關功能，可以做到海、陸、空三位一體的定位以及導航，是全新的衛(wèi)星導航定位系統(tǒng)。伴隨其相關技術的日益完善，以及廣域與載波相位這兩個差分手段的逐漸進步，其在地質測繪里面獲得了比較好的效果。

3當前測繪工程中所出現的問題

3.1質量控制的問題

目前，因為部分測繪工程企業(yè)大多是自身進行測繪，自己運用，所以在一定程度上導致了測繪產品和品質缺少源自于外界的監(jiān)督管理、約束等，同時漸漸產生了每個單位所具有的行業(yè)習性。即使部分測繪工程企業(yè)已經創(chuàng)建起了對于質量進行管理和全面調控的系統(tǒng)，然而其仍然是不完善的，依然缺少對測繪工程自身品質的保障與調控方式，造成測繪產品制造的所有步驟之間并不能非常好的銜接和調整[2]。部分并具備質量管理和調控的部門并未全面發(fā)揮出其所具備的作用，更有甚者的是，一些測繪工程企業(yè)在社會中錄用一些不具備較高素質、不具備相應資格的人員來對質量實施管理和調控，如此一定會造成管理與控制的失效。對于測繪工程自身質量的管理和控制難的問題，單單依托測繪工程企業(yè)自身是無法完成的，還需要依托主管測繪工程部門以及社會層面等來實施規(guī)范、管理以及約束等，逐漸推動管理與控制的完善。

3.2安全與管理的問題

安全問題是建筑工程里面最為常見也是人們關注度最高的問題，管理問題同樣是建筑工程非常具有代表性的問題。造成測繪工程出現安全與管理問題的緣由大致有：工作人員自身并不具備相應的安全理念，部分工作人員在施工現場不按照相關的規(guī)定戴上安全帽，還有的人員并不會根據現場的準則進行工作；測繪工程中所出現的管理問題主要展示在對于施工設施與材料的管理層面，在目前測繪領域逐漸發(fā)展的過程中，市場中有著各式各樣的測繪設施，然而有關部門對于測繪設施并未實施相應的監(jiān)督與管理，最后造成測繪單位在進行測繪的時候所運用的測繪設施存在著非常大的測量誤差，其所造成的后果是無法想象的，不但對企業(yè)造成了非常大的經濟損失，同時阻礙了整個領域的進步?？偠灾?，因為上述可控的與不可控的原因，使得當前的測繪工程出現了比較顯著的安全與管理層面的問題。

3.3施工企業(yè)成本控制難的問題

在測繪工程逐漸發(fā)展的環(huán)節(jié)里面，施工單位自身的成本控制問題同樣是非常重要的，其主要是由于非常多的施工單位的負責人員對于預算的重要性并不具備足夠的意識，其不但對企業(yè)預算品質造成了非常大的影響，同時對預算的編制效率造成了非常大的負面影響，在一定程度上削弱了預算的時效性，或許還會導致事后預算的情況。除此之外，測繪單位存在成本控制問題的緣由還有成本的控制員工沒有明確區(qū)分相應的責任，管理相對比較松散，如此便造成測繪單位的成本漸漸增多，導致了成本控制難的問題。

4解決測繪工程中所出現問題的對策

4.1改善質量控制的措施

若想要加強測繪工程所實施的控制管理，便需要創(chuàng)建起相對完善的管理控制體系，盡可能的增強對測繪工程品質的檢查和管理，全面提升工程的品質和效率?？茖W，獨立，公平，上述均是測繪工程質量管理與控制所具備的代表性特征，若我們由上述幾點入手，不僅能夠增強測繪的水平，同時還能夠更加深入地對工程測繪企業(yè)進行規(guī)范，確保健全測繪工程準則[3]。系統(tǒng)工程是需要在所測繪的所有地區(qū)內，創(chuàng)建一套相對統(tǒng)一、健全監(jiān)管體系網絡，進而能夠便于統(tǒng)一對測繪工程環(huán)節(jié)里面的地形測量與質量監(jiān)管等進行相應的管理，進而能夠將現實地形和地形圖聯系在一起，然而其對于專業(yè)性的人員有著更加高的要求。

4.2增強安全管理

更加深入增強施工安全管理，尤其需要關注防范惡劣的天氣狀況對土地所造成的損壞。成立施工測量與安全管理領導小組，全面貫徹施工安全責任制。工作人員需要增強安全施工，培育建立相關的安全理念。其次，增強對施工環(huán)節(jié)里面質量調控設備的運用。除此之外，還要增強工程作業(yè)環(huán)節(jié)里面的測量、測繪過程相關方案的規(guī)劃，高度關注對測量方案的審核。最后，考慮到比較惡劣的環(huán)境要素，如天氣、水文以及工程地質等，全面創(chuàng)建起防范夏季季風與冬季季風相應措施。

4.3加強成本控制

施工單位成本控制較難的問題同樣是測繪工程存在的比較顯著的問題。想要處理好此難題，施工企業(yè)需創(chuàng)建起一個獨立于財務機構的監(jiān)管機構，如此便能夠防止企業(yè)財務發(fā)生錯亂而造成企業(yè)的成本難以控制的問題。并且還需要增強對測量施工設計相關的文件進行審核，以減少問題發(fā)生。

5結語

測繪工程自身的質量對于全部建筑工程品質的優(yōu)劣有著直接性的影響，對測繪工程領域的發(fā)展有著非常廣闊的前景，所以施工單位需盡可能增強自身的技藝水平，提升企業(yè)在市場所占有的份額。在測繪工程具體的實施環(huán)節(jié)里面，由于地質、人員以及氣候等因素，將導致各種問題出現，對于測繪工程的品質有著非常大的負面影響。因此，需要運用科學合理的方式，創(chuàng)建起完善的質量管理體系，增強安全管理，加強成本控制。

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